Wohnraumkündigung durch den Vermieter

Der Vermieter von Wohnraum benötigen einen Grund für die Kündigung von Mietern. Gründe für eine ordentliche Kündigung regelt § 573 BGB , Gründe für die fristlose Kündigung § 543 und 569 BGB.

Ordentliche und Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug

§ 573 BGB (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate und verlängert sich mit Dauer des Mietverhältnisses. §573c BGB.

Die Pflichtverletzung durch Zahlungsverzug ist erheblich, wenn der Mietzahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (BGH 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12).

Außerordentliche Kündigung

§ 543 BGB (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen..(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn .3.der Mieter

a.) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b):in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Heilungsmöglichkeiten bei Außerordentlicher Kündigung

§ 569 Abs. 3 (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:1.

  1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
  2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
  3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.